音樂派對

   詭譎的2018年，除了讓我自己選擇漸漸退守旁觀，也深感股市中仍有太多敏感度不足的地方，尤其是所謂的景氣循環股，從以往認知的資本支出大的公司，轉成在被動元件與矽晶圓族群的認識，然後政治干預上的貿易戰，台灣更是在兩隻大象中的夾縫生存。

   無論如何?面對當下，謀定而後動永遠顯得重要。先來提一個自己認為有趣的事，當營建股成了媒體口中的價值股時，我只能笑笑不置可否。畢竟小弟我五年來作過不少營建資產股，相對的特性，驗證的方式，甚至時期都有比較多的經驗，而2018年的現在，入冬之前，我先來看看營建類股。既然是回測，先看過去五年營建類股的起落，我得到一個小小的結論:該類股不太適合夏天(Q2)進場，如果在年底(11-12月Q4)到年初(Q1-最多4-5月)贏面較高。

   而選擇營建股，對於其房產的交期、獲利、殖利率更是要有所了解，並且能提前布局，到目標點後也如實退場，因為要知道營建股的營運模式，掌握在可認列的營收，而不是預期的建案總額，更非未來哪一塊地的獲利預估。今年年中個人主要持股亞昕(5213)退場後，參與了一小段新美齊(2442)的漲幅，之後就沒再買進營建股，主要也是回測後的了解。

   台灣的房市在秋天出現很特別的現象:成交量淡季不淡，推案量也大爆發，耳聞許多仲介朋友都有較年初不少的收益，或許這是一個觸底的契機? But…股市自9月份開始下滑，個人曾經觀察，股市房市的資金宛如蹺蹺板，但房市的低點卻常伴隨股市前後，因此在股市面臨十年來轉折的同時，不會認為房市也來到相對低點。如果還有得等，就建議大家保持觀望的耐心。

   綜觀房地產股的各種報告，除了成交量有增溫以外，大部分的地區都價位都已經回到2012年左右的水平，所謂投資客退潮、自住客的剛性需求當道，而未來都市化集中與少子化的人口下降疑慮，將是房市長期發展的隱憂。

    回到股市，營建股的循環，通常在第四季末去統計一年來的收益，當然要留意很多特別在12月交屋的公司，設算隔年的配息率，這是勝率比較高的方式。而通常我會設定殖利率要超過10%，未來一兩年內能否有像樣的標的，卻不是那麼有信心。房地產股深怕存貨與升息，在過去較低土地成本漸漸蓋完，未來能否有相對高的利潤，也頗抱持疑惑。同時期觀察，大型營建股興富發(2542)、遠雄(5522)集團的2019年都保守審慎，唯獨華固(2548)、長虹(5534)、冠德(2520)深耕大台北地區仍抱持期待，過去五年循環的走勢是否就此打破?我則持續觀望看待。

綜整台灣房市的幾個要點:

1.六都價穩量增，但今年有的是2013-2014年成交的預售。今年的建案開價反而回到2012年。

2. 軌道經濟學，尤其是大台北愈趨集中。桃園、台中捷運擘劃進行中。

3. 央行爛頭寸、台商回流，所以房市回溫?

4. 店面開始跌，是商圈更迭還是景氣降溫?

5. 不動產移轉棟數高，所以建商就會好?

結論，其實以上都不是那麼重要，要投資營建股，注意入帳時間與掌握銷售狀況，知道該公司的未來性，對比股價的可能的激情，可以明確地作出邏輯上的預判，而大環境的多空交錯，就留給時間來證明，畢竟營建股的老闆，一個案子這麼多年才完成，也不會這麼簡單就算了!

以上論述僅提供參考，不作為任何操作依據!! 

堅持原則，克服心魔，順勢操作!!